Da oggi è online la nuova versione del sito SiMutuo.it

Non è solo una rivisitazione grafica, quella pubblicata, ma anche e soprattutto un’implementazione delle funzionalità e dei servizi offerti in tempo reale e in modo totalmente gratuita dal sito.

Vediamo le principali novità:

La ricerca delle offerte di mutuo.
Una volta compilato il form in home page si accederà all’elenco dei prodotti di mutuo in base ai criteri impostati.
L’offerta è ora disposta in orizzontale e la diversificazione tra prodotti di banche online o banche tradizionali è comprensibile tramite un’icona posta al di sopra del logo della banca stessa.
E’ perciò possibile, tramite l’apposito filtro che appare sotto il box modifica ricerca, eliminare provvisoriamente dall’elenco le offerte di una o dell’altra tipologia di istruttoria.

Modificare i termini di ricerca dei mutui.
Il box di modifica ricerca, nuovo anch’esso, permette di effettuare una nuova ricerca modificando anche solo uno dei parametri impostati inizialmente in home page senza doverci tornare. Molto comodo e funzionale per raffrontare velocemente tutti i prodotti disponibili.
Infine, le offerte sono ordinate di default per “Taeg“, ma sarà possibile, tramite gli appositi controlli posizionati sull’intestazione delle colonne relative a “spese” e “rata“, ottenere una lista con ordinamenti in base a questi altri due parametri.

Il confronto dei prodotti.
Il fine dei portali come SiMutuo è quello di mettere l’utente nelle condizioni di valutare in tutti i loro aspetti i diversi prodotti di mutuo. E’ stata quindi introdotta la funzionalità di Confronto Prodotti che consente, selezionando 2 o 3 prodotti dall’elenco delle offerte, di creare una tabella con il raffronto di tutte le peculiarità dei prodotti comparati e delle relative spese in modo comprensibile e preciso.

Le schede prodotto e il piano di ammortamento.
Ogni riquadro di offerta contiene un link ad una scheda riassuntiva delle principali caratteristiche del prodotto. Da qui è poi possibile, con un solo clic, sviluppare il piano di ammortamento.

L’esito di fattibilità.
La caratteristica principale di SiMutuo è quella di fornire l’esito di fattibilità dal punto di vista reddituale e sociologico direttamente a video. Dedicando solo pochi minuti alla compilazione di un form di dati (ridotti al minimo indispensabile per poter effettuare questa valutazione con precisione) si potrà arrivare al Semaforo Verde (se le caratteristiche socio-economiche del cliente sono in linea con quelle richieste dalla banca scelta), Arancione (con indicazione di quali accorgimenti il cliente può arrivare ad una positiva valutazione finale), Rosso (che consente comunque l’inoltro in banca della richiesta e illustra le criticità riscontrate).

Dunque è stata migliorata anche la visualizzazione dell’esito. Soprattutto per quanto riguarda i messaggi finalizzati a spiegare le motivazioni del risultato dell’algoritmo utilizzato e i “consigli” (vere e proprie consulenze online automatizzate) che possono portare l’utente a modificare l’impostazione della pratica di mutuo per portarla il più vicino possibile alle caratteristiche di accettazione da parte delle diverse banche.

Va sottolineata una cosa importante: l’algoritmo utilizzato da SiMutuo (gestito dall’applicazione Moozi) si setta automaticamente sulla base dell’istituto preso in esame e sul singolo prodotto scelto.
Quindi è normale (e corretto) che per anche la stessa banca, su prodotti differenti, si possano ottenere esiti non identici.

Vi invitaimo tutti a visitare il nuovo sito. Buona consulenza!

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L’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato ha aperto un’indagine sugli istituti bancari sospettati di subordinare, di fatto, la concessione dei mutui alla sottoscrizione di polizze vita e CPI (Creditor Protection Insurance) troppo costose.
I pacchetti assicurativi sotto la lente d’ingrandimento proposti ai clienti da parte delle banche hanno il fine di garantire il corretto rimborso del mutuo in caso di determinati sinistri: decesso, invalidità permanente, inabilità temporanea al lavoro, perdita d’impiego, malattia grave e ricovero.

Dal 1° giugno è altresì obbligatorio che il costo di queste polizze, se obbligatorie per la concessione del mutuo alle condizioni proposte, sia ricompreso nel calcolo del Taeg.
Se il cliente decidesse invece di non optare per le polizze proposte direttamente dalla banca può comunque tutelarsi per i medesimi eventi elencati sottoscrivendo esternamente una polizza uguale che spesso può risultare meno cara (proprio per la mancanza dell’intermediario – banca – ed il relativo rincaro di marginalità) e quindi, alla fine, supplire in toto o in parte al mancato sconto sullo spread che la polizza “consigliata” e venduta dalla banca gli avrebbe concesso.

Inoltre, sia per le polizze vendute tramite gli istituti bancari, sia per quelle esterne, è possibile scegliere di assicurare il mutuo solo per un determinato periodo; solitamente quello iniziale che – statisticamente – è il più “rischioso”.

Attenzione quindi alla scelta delle coperture. Prendiamoci il tempo necessario per analizzare le coperture previste e le modalità di rimborso in caso di sinistro. Tempo non certo sprecato e che potrebbe rivelarsi fonte di risparmio sul lungo periodo tipico di un mutuo casa.

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Tra le 12 proposte di modifica al Decreto Sviluppo varato di recente dal Governo, sono al vaglio anche quelle relative alla rinegoziazione del mutuo.

Le richieste sono di aumentare il tetto massimo del residuo mutuo da rinegoziare portandolo dagli attuali 150mila euro a 200mila euro e di dare accesso a questo beneficio ai contribuenti che abbiano un indicatore Isee non superiore a 35mila euro, anziché i previsti 30mila.

Resterebbero ferme le altre condizioni delle quali abbiamo già parlato in un precedente post pubblicato in concomitanza con il varo del tanto discusso Decreto.

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Il consiglio direttivo della Banca Centrale Europea ha lasciato invariato il tasso di rifinanziamento (quello utilizzato anche per i mutui) all’1,25%.

Dalle parole di Trichet, però, si è inteso che la probabilità di un rialzo di un quarto di punto potrebbe vedersi nel mese di luglio.

Nulla di certo, è da precisare. Infatti anche per i mese di giugno – dopo l’ultimo aumento dello 0,25% intervenuto ad aprile – si prevedeva un rialzo alla fine disatteso, anzi, nemmeno più previsto man mano che ci si avvicinava alla scadenza.

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Spesso indicato come indice principe per la valutazione della convenienza di un prodotto di mutuo, il Taeg e la sua determinazione sono oggetto di disposizioni da parte di Bankitalia.

In particolare, con la pubblicazione delle nuove FAQ (Frequently Asked Questions), le domande frequenti poste alla Banca d’Italia dagli operatori del settore, l’Istituto chiarisce un punto fondamentale.

La domanda a cui facciamo riferimento verte sulla legittimità o meno di includere i costi dei premi delle assicurazioni venduti come contratti a latere del prodotto di mutuo.

Bankitalia risponde senza lasciare adito a dubbi: “si conferma che – poiché il Taeg per i contratti di finanziamento si calcola come previsto dalla disciplina sul credito ai consumatori” – scrive l’Istituto – ” nel computo dell’indicatore devono essere inclusi i costi dei soli servizi accessori connessi con il contratto di credito obbligatori per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni offerte.“

Cosa significa?
E piuttosto semplice: se un prodotto di mutuo prevede, per la sua concessione, la sottoscrizione di una polizza assicurativa, il premio nascente dev’essere incluso nel calcolo del Taeg.
Questo era già abbastanza chiaro, ma è fondamentale sottolineare come Bankitalia abbia voluto chiarire, con poche parole, che quando uno stesso prodotto viene commercializzato dalla banca con due o più differenti “prezzi” (spread n.d.a.) in base all’adesione o meno di pacchetti assicurativi commercializzati dalla banca stessa, per le offerte scontate con questi criteri decade ogni la “facoltatività” lasciata al cliente sulla stipula delle coperture le quali divengono, de facto, obbligatorie per ottenere il mutuo “alle condizioni offerte”.

Lo stesso principio viene applicato quindi a quei prodotti per i quali la banca chiede che la copertura assicurativa base (quella incendio/scoppio fabbricati) sia sottoscritta tramite compagnie con essa convenzionate e a costi prestabiliti.
Anche se questo non determina sconti sul prodotto, è comunque conditio sine qua non per ottenere il mutuo da quella banca, di conseguenza il relativo costo è da includere nel Taeg.

SiMutuo ha già recepito tali disposizioni e sul proprio portale espone i Taeg calcolati in modo corretto includendo, caso per caso, i costi obbligatori connessi al mutuo.
Una scelta di correttezza verso la clientela che, fino a quando tutti gli operatori online non avranno adeguato i loro sistemi, potrebbe far sembrare le offerte su SiMutuo meno vantaggiose, mentre sono soltanto più trasparenti.

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Secondo il sondaggio pubblicato da Bankitalia e riguardante i dati del primo trimestre di quest’anno, i prezzi delle abitazioni in Italia sarebbero in calo, ma non abbastanza per un rilancio a breve del mercato.

I dati elaborati, forniti da agenti immobiliari operanti sul territorio nazionale, mostrano come solo una quota del 69,3% di agenzie ha dichiarato di aver venduto almeno un immobile nel primo trimestre contro il 75,3% dell’ultimo trimestre 2010.

La ripresa del mercato segna ancor di più il passo se si prende in esame solo il dato relativo al Sud Italia e Isole.

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La voglia di ristrutturare la casa, oltre a rispondere a volte ad esigenze di carattere familiare (bisogno di una camera in più, di uno studio, ecc), spesso nasce per risolvere alcune “magagne” che il nostro immobile ha, oppure comincia ad avere (umidità, serramenti fatiscenti e conseguente mal contenimento del calore).

Le banche prevedono specificatamente questa finalità e la associano, nella maggior parte dei casi, a quella per “costruzione”.

Anche le norme, a dire il vero, seguono la stessa logica, addirittura equiparando acquisto, costruzione e ristrutturazione (della “prima casa”) permettendo, in tutti questi casi e rispettando i termini invece differenti per ognuna di queste finalità, la detrazione degli interessi passivi dei mutui stipulati allo scopo.

Ma tornando alle banche, i prodotti e le offerte sono quasi sempre simili se non identici a quanto previsto per l’acquisto. E’ un’operazione, quella della ristrutturazione, – al contrario di quanto accade per la Liquidità e il Consolidamento debiti - considerata “Conforming“.

I paletti sono però posti sulle caratteristiche oggettive dell’operazione, per esempio sull’LTV massimo concesso che va da un 30 ad un massimo del 70 per cento e sulle modalità di erogazione.
Per mantenere la caratteristica di “Conforming“, infatti, l’erogazione potrà avvenire “a tranches” oppure “a fine lavori“.

Nel primo caso la banca eroga, dopo aver valutato la prativa a livello reddituale e l’LTV massimo sulla base del valore dell’immobile a fine lavori, solo un massimo del 70/80% del valore del bene ipotecato allo stato di fatto al momento dell’uscita del perito in fase d’istruttoria.
Le erogazioni successive, che possono essere più d’una, saranno precedute da un ulteriore esame tecnico atto a verificare che i lavori per i quali si chiede l’erogazione successiva, siano stati effettivamente eseguiti.
L’ultima erogazione, cosiddetta “a saldo“, dovrà avvenire entro i 18 mesi successivi dalla prima (tempi medi n.d.a.). Solo quando la somma mutuata sarà erogata totalmente, il mutuo entrerà in ammortamento.
Fino ad allora il cliente dovrà corrispondere mensilmente solo gli interessi maturati sul capitale erogato senza quindi abbattimento del debito.

Per l’erogazione “a fine lavori“, invece, le somme vengono erogate solo dopo l’esecuzione dei lavori e di conseguenza l’ammortamento parte immediatamente.
E’ chiaro che tra i due prodotti, quello maggiormente scelto resta quello “a tranches”, nonostante la maggior spesa dovuta alle diverse uscite peritali (circa 100/150 euro ognuna) e soprattutto agli interessi di pre-ammortamento dovuti alla banca.

Esiste anche una tipologia di mutuo Ristrutturazione “ante lavori” che però, vista la non necessaria dimostrazione dell’esecuzione dei lavori post-erogazione, spesso non gode di condizioni identiche a quelle riservate all’acquisto o alle altre due tipologie descritte sopra, discostandosi, come valore di spread, anche di 50bps.

I documenti per richiedere un mutuo per ristrutturazione non differiscono da quelli per i mutui acquisto, se non per la necessaria aggiunta di documenti relativi all’immobile, al preventivo lavori, al computo metrico e, di caso in caso, alla DIA o alla concessione edilizia.

I mutui ristrutturazione, infine, possono essere richiesti anche entro un anno dall’esecuzione dei lavori, magari per ricostituire la liquidità utilizzata dal proprietario senza per questo perdere la detraibilità degli interessi passivi.

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Con la recente Circolare 20/E del 13/05/2011, l’AdE ha chiarito alcuni dubbi sulle detrazione degli interessi passivi dei mutui ipotecari.

La detrazione del 19% spettante per i finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione principale è calcolata sull’intero valore dell’immobile anche quando l’unico mutuatario risulta intestatario solo della nuda proprietà con usufrutto ai figli.

Inoltre, quando il mutuo stipulato per acquisto e contestuale ristrutturazione dell’abitazione principale (finalità mista), se nel contratto non sono specificate le quote di capitale mutuato destinate all’una o all’altra finalità, il contribuente può ricorrere ad una dichiarazione sostitutiva di notorietà ed attestare quale sia la parte per la quale gli spettano le detrazioni del 19% (acquisto) e quella che invece non può essere portata in detrazione.

A seguito di un “atto di trasferimento di diritti immobiliari” in esecuzione di un decreto di omologazione di una separazione consensuale tra coniugi, uno dei coniugi potrebbe divenire l’unico proprietario dell’abitazione principale. In questo caso, se quest’ultimo si è anche accollato il mutuo tramite il c.d. “accollo interno”, senza quindi che intervengano modifiche al contratto stipulato con la banca, gli interessi passivi potranno essere detratti interamente dal nuovo unico proprietario a patto che l’accollo risulti formalizzato con atto pubblico o con scrittura privata autenticata e che si attesti che il pagamento delle rate sia stato interamente sostenuto senza intervento dell’ex coniuge.

Nel caso in cui, per effetto della separazione venga trasferita la proprietà dell’immobile, prima intestata interamente all’altro,  mantenendo però il mutuo intestato quest’ultimo, il diritto di detrarre interamente gli interessi passivi non viene meno.
In realtà questa è una decisione in ottemperanza a quanto già chiarito precedentemente dall’AdE che prevedeva questo diritto riservandolo al contribuente che avesse contratto un mutuo per acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale per i propri familiari. L’ex-coniuge, infatti, fino a che non interviene la sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. E se dopo il divorzio nell’immobile continuassero a vivere i figli, il diritto non decade.

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La rinegoziazione del mutuo, è bene ricordalo, era fino a ieri una facoltà che la banca si riservava di accettare o meno.
Con l’emanazione del decreto, invece, questa facoltà d’accettazione diventa obbligo.
Quindi, sempre che i richiedenti siano in linea con le caratteristiche soggettive imposte dalla norma (Isee non superiore a 30mila euro) e che il mutuo rientri nei parametri previsti (entro i 150mila euro di residuo al momento della richiesta e i pagamenti rateali in regola), la banca non potrà negare la rinegoziazione.
Non solo. Mentre prima i termini di rinegoziazione, cioè a dire le nuove condizioni da applicare al mutuo, venivano decise in accordo tra banca e cliente (con ovvia posizione di privilegio da parte dell’istituto), ora la norma definisce anche questo delicato aspetto.
Ricordiamo che rientrano nelle disposizioni normative solo i mutui a tasso variabile e solo per il passaggio a tasso fisso.
Il parametro che verrà utilizzato sarà l’IRS a 10 anni oppure, se la durata residua è minore, quello riferito alla durata restante periodo di ammortamento.
Lo spread dovrà rimanere inalterato e cioè quello indicato nel contratto di mutuo in essere.
Anche la durata potrà essere allungata, ma per un massimo di 5 anni e solo per mutui con durata residua non superiore ai 25 anni.
Questo opzione di allungamento è stata introdotta per attenuare l’effetto negativo che senz’altro avrà passare da un tasso variabile ad un tasso fisso, seppur con l’applicazione di un IRS 10 anni che è di norma più basso di quelli rilevati per le durate successive.
Ma anche potendo usufruire di 60 mesi in più per l’ammortamento, l’impatto immediato sulle uscite mensili per la casa potrebbero comunque avere un’impennata (vedi tabella).

Viste le previsioni di crescita dell’Euribor e soprattutto della sua stabilizzazione nel tempo su valori intorno al 3/3,5%, valore inferiore a quello quotato oggi dall’IRS 10 anni, difficilmente chi manterrà il tasso variabile dovrà corrispondere rate più alte di quelle nascenti da un eventuale ridefinizione del tasso, o per lo meno, non per periodi molto lunghi.
Consigliamo quindi di non farsi prendere dalla fretta e dalla “paura” dell’innalzamento dei tassi visto e fin troppo enfatizzato in queste ultime settimane, ma di concedersi il tempo necessario per valutare attentamente la propria condizione e le proprie necessità, presenti e future.

Le associazioni che tutelano i consumatori hanno già espresso malumori per la decisione di riservare quest’opportunità a soggetti con un reddito Isee così basso, ma d’altronde il valore di 30mila euro è quello di riferimento usato anche per tutte le altre iniziative simili: Piano Famiglie e Fondo di Solidarietà per i mutui prima casa.

Dall’altra parte, le banche non stanno sicuramente facendo salti di gioia, perché vincolare un mutuo magari trentennale al parametro IRS decennale non porterà loro certamente le marginalità a suo tempo previste per questi mutui.

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Era di fatto stato posto al 30 aprile il termine entro il quale i titolari di immobili mai censiti potevano regolarizzare i propri beni, ma cadendo di sabato, il termine è slittato automaticamente a ieri, 2 maggio.

Cosa succede ora per chi non ha regolarizzato?

Nell’immediato non granché, ma nel prossimo futuro – dopo che saranno state evase tutte le richieste pervenute per tempo – saranno “sguinzagliati” i tecnici che, sulla base delle foto aeree dalle quali sono emerse ipotetiche difformità, svolgeranno i sopralluoghi del caso per raccogliere dati aggiuntivi sugli abusi.

Da lì alla pubblicazione delle rendite presunte attribuite dall’Agenzia del Territorio non passerà molto. Le pubblicazioni avverranno solo sull’albo pretorio del Comune interessato e, di conseguenza, per venirne a conoscenza, i proprietari “irregolari” dovranno rendersi parte attiva e consultarlo.

Conosciuta la rendita presunta attribuita dal Territorio, il contribuente potrà formulare una propria “proposta” di rendita che sarà valutata dall’Agenzia e darà poi vita alla rendita definitiva (alla quale, comunque, sarà possibile opporre ricorso).

Detto questo, in futuro, il contribuente dovrà iniziare a pagare le tasse sull’immobile calcolate in base, appunto, alla rendita definitiva e alle aliquote previste.
Ma è sulle sanzioni, arretrati ed interessi (che per i ritardatari saranno calcolati dal 2007) che L’Agenzia delle Entrate e i Comuni (solo per l’ici, se dovuta perché non prima casa) faranno grossi margini.

I numeri infatti sono importanti: 1,3 milioni di immobili già accatastati e 700mila da intercettare nel prossimo futuro.

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In concomitanza con il lancio del sito, ormai più di un anno fa, abbiamo già avuto modo di presentare il servizio innovativo che SiMutuo offre agli utenti, gratuitamente.

SiMutuo, infatti, si differenzia dagli altri comparatori perché non è “solo” un comparatore. Certo, nel sito è possibile confrontare le offerte delle diverse banche convenzionate in base alla finalità, al tipo di tasso e alle altre caratteristiche soggettive dell’utente.

Ma il vero valore aggiunto è quello che succede dopo.

Una volta apparse le offerte, scegliendo quella che si preferisce, si può accedere ad un form di raccolta dati.
A differenza di quanto accade negli altri portali sul web, questo non è il passaggio finale che prevede solo il mero trasferimento dei dati inseriti ad operatori telefonici al fine di effettuare una chiamata al cliente.

No. Con SiMutuo, inserendo correttamente tutti i dati richiesti e cliccando sull’apposito pulsante, si potrà vedere subito, a video, l’esito di prefattibilità reddituale calcolato in base alle politiche del credito adottate dalla banca che l’utente ha scelto.

Ogni banca, ha differenti parametri di valutazione reddituale dei quali tiene conto per valutare la concessione dei mutui.

Questo significa che SiMutuo (attraverso un programma di calcolo attentamente programmato e settato), mostrerà l’esito corretto PER QUEL CLIENTE, PER QUELLA BANCA, PER QUEL PRODOTTO.
Infatti non è affatto raro che scegliendo differenti banche e lasciando i dati personali immutati, l’esito sia differente.

Come leggere gli esiti:

– Semaforo Verde: E’ un esito positivo. Significa che tutti i parametri di valutazione (rapporto rata/reddito, anzianità lavorativa, tipologia di lavoro, reddito netto disponibile, sussistenza del nucleo familiare, LTV, ecc.) sono in linea con quanto disposto da quella banca, per quel prodotto, per quella finalità.
E’ possibile quindi inoltrare la richiesta di contatto alla banca che, una volta incontrato o chiamato il cliente (in dipendenza del tipo di istruttoria, se “online” o “tradizionale”), verificherà i dati forniti ed effettuerà quei controlli che sono a lei riservati per legge (Centrale Rischi, Crif, ecc);

– Semaforo Arancione: E’ un esito positivo, ma condizionato.
SiMutuo in questo caso non si limita a fornire un esito, ma suggerisce le modifiche (se ragionevolmente possibili) per far sì che la richiesta rientri nei parametri corretti di valutazione espressi dalla banca.
Un esempio? Se la durata scelta all’inizio è troppo breve e questo comporta una rata mensile al di sopra del limite massimo ammesso dalla banca rapportandola al reddito dichiarato, SiMutuo indica una durata maggiore più prossima che consenta di ottenere una rata che sia sostenibile per il cliente. Oppure, se l’allungamento della durata non è sufficiente e nel caso vi siano diversi prestiti personali in corso, SiMutuo calcolerà quale sia opportuno estinguere prima del mutuo per rientrare nel rapporto rata/reddito indicato dalla banca. E questo lo fa in modo intelligente, cioè considerando in prima istanza i prestiti con un debito residuo minore, così da proporre al cliente la chiusura di finanziamenti con il minor esborso possibile.
In questo caso l’utente potrà scegliere se inoltrare la richiesta accettando i consigli visualizzati, oppure – forte di altri elementi non considerabili dal sistema (p.e. deposito titoli, accantonamenti, immobili di proprietà, altre rendite particolari, ecc.) – può inviare la richiesta mantenendo i dati inizialmente inseriti e confidando nell’incontro con l’Istituto di Credito;

– Semaforo Rosso: E’ un esito negativo. In questo caso SiMutuo, pur adottando tutte le modalità di calcolo a disposizione (allungamento della durata, chiusura eventuali finanziamenti in corso, ecc) non è riuscito a far rientrare la richiesta nei parametri di accettazione della banca.
L’utente potrà vedere, in tempo reale, quali sono i punti deboli che hanno portato al risultato negativo e capire se sono risolvibili o meno.
Sarà possibile inoltrare comunque la richiesta in banca, ma consci delle criticità che l’operazione porta con sé.

SiMutuo è quindi un consulente virtuale a tutti gli effetti, che non si limita a mostrare i migliori prodotti che può proporre con il rischio che non siano poi effettivamente ottenibili dal cliente. Nessuno “specchietto per allodole”.
Vi siete mai chiesti come mai, nei diversi portali, vengano mostrate anche 10/15 offerte differenti permettendo all’utente di scegliere quella che vuole? Chi sceglierebbe mai il secondo o il terzo in classifica? Perché avere tante offerte, non ne basterebbe una sola: la migliore?
La risposta a queste domande speriamo sia stato illustrato qui sopra.
Per ogni persona e per ogni famiglia c’è il mutuo e la banca che meglio risponde alle loro esigenze. SiMutuo aiuta a trovarla.

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Si è innescato il meccanismo che tanto temevano i privati che stavano valutando l’acquisto della casa e la sottoscrizione di un mutuo.
Come abbiamo già avuto modo di dire nell’articolo precedente, riferito all’attesa decisione della Banca Centrale Europea di alzare il tasso d’interesse di un quarto di punto, portandolo all’1,25%, il parametro Euribor aveva anticipato questa manovra con un rialzo graduale per un paio di settimane consecutive.
E dopo oltre 10 giorni dalla manovra della BCE, ancora la salita non accenna a fermarsi. Niente di anormale, sia inteso. Soprattutto stando alle voci, che ormai non sono più solo tali, dei previsti ulteriori rialzi che Trichet & Co. attueranno entro la fine dell’anno.
Le conseguenze dell’innalzamento del tasso BCE, però, porterà un corrispondente rialzo dei rendimento dei titoli di Stato, soprattutto quello tedesco.
Con effetto domino, quindi, l’aumento di questi rendimenti si rifletteranno, anzi si stanno già riflettendo, sul parametro Eurirs, perché agganciato proprio a questi ed utilizzato per la determinazione dei Tassi Fissi nei mutui.

Per le durate 20-25 anni, il parametro Eurirs è oggi quotato 4,10-4,05% contro 3,86-3,81% di un mese fa.
Se teniamo conto delle tempistiche medie che intercorrono tra la richiesta di mutuo e la sua effettiva erogazione (data di determinazione del tasso effettivamente applicato al mutuo in stipula), che mediamente oscilla dal mese e mezzo ai tre mesi, possiamo pensare che tassi d’interesse fissi al di sotto del 5,5% saranno difficilmente ottenibili, fatte salve le offerte e le scontistiche che le banche vorranno proporre in questo lasso di tempo.

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Era atteso, ed eccolo qui.
Il tanto temuto aumento del tasso d’interesse della Banca Centrale Europea, immobile dalla metà del 2009, è stato deciso oggi.
Cosa succederà alle rate di mutuo?
Cominciamo col dire che oltre il 95% dei mutui a tasso variabile in Italia sono indicizzati all’Euribor e non al tasso di rifinanziamento BCE e che quindi il rincaro di oggi non li toccherà “direttamente”.
Ma è anche ovvio che la decisione della BCE avrà ripercussioni anche sugli altri indici, anzi, già da qualche settimana – non a caso da quando si è cominciato a respirare aria di rialzo del BCE – l’Euribor, nelle sua diverse rilevazioni (a 1 mese, a 3 mesi e a 6 mesi), non ha smesso di salire.
Oggi il parametro a 3 mesi, il più usato per l’indicizzazione dei mutui casa, quota 1,287%, quindi oltre il valore deciso da Trichet.
Anche i tassi fissi hanno risentito delle previsioni di un possibile rialzo di ulteriori 50 punti entro la fine dell’anno, salendo anch’essi per due settimane consecutive.

Come si muoverà il mercato?
Come è ormai consuetudine, l’aumento del variabile dirotterà i futuri sottoscrittori verso i mutui con CAP e verso il tasso fisso, ma con meno vigore rispetto a quanto successo in tempi precedenti in quanto sia i “cappati”, sia i “fissi” oggi non vengono proposti dalle banche a prezzi molto appetibili e nonostante tutto le rate, se calcolate oggi, presenterebbero comunque un bel divario rispetto al variabile puro.

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Capita ormai piuttosto spesso di sentirsi dire dalla banca che il mutuo, nonostante vi siano i presupposti reddituali dei soggetti richiedenti, non può essere concesso perché il bene che si sta acquistando (o che si concede a garanzia) è pervenuto alla parte venditrice con atto di donazione.
Questo viene percepito come un atteggiamento gratuitamente ostativo da parte della banca. Niente di più sbagliato.
Se è vero che il diniego dell’istituto è mirato a salvaguardare la garanzia offerta e di conseguenza il capitale mutuato, di riflesso fornisce una tutela e soprattutto una messa in guardia per l’acquirente.
Infatti il Codice Civile regola la donazione con gli artt. 561 e 563 che, in sintesi, tendono a proteggere gli eredi legittimi del donante (colui che dona il bene) nel caso in cui la donazione vada a ledere le loro quote di eredità nel momento del decesso del congiunto.
In questa ipotesi è previsto che gli aventi diritto possano presentare un’azione di “riduzione” che potrebbe costringere il futuro proprietario del bene immobile, anche se estraneo all’asse ereditario, alla sua restituzione senza che questo sia seguito da un risarcimento.

Come tutelarsi, quindi, e come ottenere un mutuo in questi casi?
Le alternative ci sono, anche se spesso comportano spese e grattacapi:
Per prima cosa è bene verificare quanto tempo è trascorso dalla donazione: se sono passati più di 20 anni oppure il donante è deceduto da oltre 10 anni e se nel frattempo non è stato compiuto alcun atto di “opposizione”, si può avere la certezza che l’eventuale azione intrapresa dagli eredi legittimi non abbia conseguenze per l’attuale proprietario.
Un’altra possibilità, in mancanza di quanto scritto sopra, è quella di coinvolgere gli eredi legittimi – se d’accordo – alla sottoscrizione di un atto di rinuncia alla stipula dell’opposizione alla donazione anche contestualmente alla compravendita.
Una strada invece più semplice, anche se più onerosa, è quella di far stipulare dal donatario un atto di risoluzione della donazione. In questo modo l’immobile tornerà di proprietà del donante e sarà poi quest’ultimo a vendere il bene.
Sarà poi un problema dell’ex donante “restituire” la donazione sotto forma di denaro percepito dalla vendita all’ex donatario, escludendo così la possibilità di rivalse da parte degli altri legittimi nei confronti dell’acquirente.

Di fronte a questi casi, vista la complessità delle norme e delle prassi, è bene rivolgersi ad un notaio descrivendo il problema e prospettando le volontà riguardo le possibili soluzioni. Sarà lui poi a consigliare la migliore soluzione che tenga conto da un parte degli oneri finanziari conseguenti e dall’altra la concerta tutela dell’acquirente e della banca (in caso di mutuo).

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Questo è quanto normalmente per logica si pensa quando si richiede un finanziamento.
E invece non sempre è chiaro a tutti, soprattutto alle banche.
Lo descrive molto bene l’Arbitro Bancario Finanziario in una risoluzione pubblicata sul proprio sito e che rispondeva ad un ricorso presentato da un cliente che si è visto rifiutare il finanziamento anche se – secondo lui – esistevano tutti i presupposti, reddituali e personali, per la concessione.
Alla richiesta di spiegazioni, la banca non le fornisce adducendo a motivazioni riguardanti l’utilizzo da parte sua di un sistema informatico per la valutazione del merito creditizio dei richiedenti.
“Il sistema valutativo informatico” – scrive l’Istituto – “rilascia una risposta sintetica: richiesta approvata o non approvata, senza fornire specifiche spiegazioni”.

L’Abf non accoglie il ricorso che intendeva “obbligare” l’Istituto alla concessione del finanziamento (cosa impossibile), ma sottolinea che il comportamento dell’Ente finanziatore non è in linea con quando indicato da Banca d’Italia in merito al rifiuto di una richiesta di finanziamento.
Infatti è previsto non solo che la banca fornisca esaustive motivazioni del diniego anche e soprattutto per salvaguardare il rapporto con la clientela, ma altresì – in caso di situazioni di particolare disagio economico del cliente – “vengano a quest’ultimo fornite indicazioni circa confidi, associazioni o fondazioni che operano della prevenzione antiusura, ovvero a iniziative di micro-credito conosciute e operanti in zona” (quest’ultima indicazione è valida per i piccoli prestiti e finanziamenti di importi bassi. n.d.a).

Con SiMutuo, anche se l’analisi di pre-fattibilità viene fatta solo a fini informativi e non vincolanti per le banche partners, le risposte che vengono fornite al cliente – sia a video, sia tramite il nostro Numero Verde – sono complete di motivazioni e suggerimenti per una corretta impostazione della richiesta che si vuole inoltrare in banca.

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Dal gennaio del prossimo anno sarà obbligatorio inserire, negli atti di compravendita di immobili non nuovi, la dichiarazione resa dalla parte acquirente che dichiara di “aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici” riguardante l’immobile oggetto del contratto.

Fino ad oggi, grazie ad un decreto del 2008, la norma prevedeva l’inserimento di tale dichiarazione, fatto salvo il caso in cui l’acquirente si accollasse l’onere di ottenere in fase successiva la certificazione richiesta. Questo, come era presumibile, ha comportato un continuo “passaggio” di responsabilità di atto in atto, di proprietario in proprietario, senza che l’immobile, infine, venisse dotato della certificazione.

Ora, con una norma che presto entrerò in vigore, l’obbligo non sarà volto solo alla corretta informazione dell’acquirente, ma anche alla salvaguardia dell’ambiente (come in realtà doveva essere fin dall’inizio, recependo la direttiva 2009/28/CE).
Anche se non è al momento esplicitato che l’omessa dichiarazione sia da rendere in atto “a pena di nullità”, la mancata previsione di altre sanzioni a riguardo lascia pensare che comunque la norma sia perentoria e che non si potrà stipulare un atto di compravendita senza che l’immobile venduto/acquistato non sia certificato.

Una curiosità: la norma prevede che dal 2012 anche negli annunci commerciali riguardanti edifici o porzioni degli stessi (appartamenti), debba essere indicato l’indice di prestazione energetica contenuto nel certificato.